토지거래허가제 지자체 인력 부족 민원 폭주

서울과 경기도 전역에 토지거래허가제가 시행되면서 현장에서 심각한 혼선이 빚어지고 있습니다. 투기 억제라는 정책 목표는 좋지만, 정작 준비는 제대로 안 된 채 제도만 먼저 시행되다 보니 주민들과 지자체 모두 혼란을 겪고 있는 상황입니다. 특히 허가 절차와 필요 서류에 대한 안내가 부족해서 민원이 폭주하고 있는데, 지자체는 인력 부족으로 제대로 대응하지 못하고 있어요.

국토교통부는 지자체에 인력 충원을 약속했지만, 현장에서는 교육과 시스템이 뒷받침되지 않아 실효성에 의문을 제기하고 있습니다. 여기에 목동과 여의도 재건축 조합원 지위 양도에 대한 가계약 효력 인정 방침까지 나오면서 추가 혼란이 예상되고 있어요.

허가 대상인지조차 모르는 주민들

가장 큰 문제는 자신이 매매하려는 토지가 허가 대상인지조차 모르는 주민들이 많다는 점입니다. 서울과 경기도 전역이 허가구역이긴 한데, 일부 예외 지역과 면적 기준이 너무 복잡해서 일반인이 판단하기가 정말 어렵거든요. 실제로 계약금을 지불한 후에야 허가 대상임을 알고 당황하는 사례가 속출하고 있습니다.

더 황당한 건 부동산 중개업소조차 정확한 정보를 제공하지 못한다는 겁니다. 중개사들도 헷갈려하는 상황이니 일반 거래 당사자들의 불만이 커질 수밖에 없죠. 허가 대상 여부부터 필요 서류, 신청 절차, 승인 기간까지 기본적인 정보조차 제대로 안내되지 않고 있어요.

하루 100건 민원에 공무원 1~2명이 대응

토지거래허가제 시행 이후 각 지자체에는 하루 평균 100건 이상의 민원이 쏟아지고 있습니다. 허가 신청 문의부터 서류 보완 요청, 처리 기간 문의까지 다양한 민원이 몰리면서 담당 공무원들은 업무 과중에 시달리고 있어요. 그런데 문제는 대부분의 지자체가 토지거래허가 업무를 담당할 전담 인력조차 제대로 갖추지 못한 상태라는 겁니다.

일부 자치구에서는 토지거래허가 업무를 담당하는 공무원이 1~2명에 불과합니다. 이 사람들이 하루 수십 통의 전화 상담과 방문 민원을 처리하면서 동시에 허가 신청서를 검토하고 승인 여부를 결정해야 하는 거죠. 한 자치구 담당 공무원은 "하루 종일 전화만 받다가 퇴근 시간이 되는 날도 많다"며 "정작 중요한 허가 심사는 야근으로 처리할 수밖에 없다"고 토로했습니다.

인력 충원만으로는 해결 안 돼

국토교통부는 지자체의 어려움을 인지하고 인력 충원을 약속했습니다. 각 지자체에 토지거래허가 전담 인력을 추가 배치하고, 필요하면 한시적 인력 채용도 지원하겠다는 방침이에요. 그런데 현장에서는 단순한 인력 충원만으로는 문제가 해결되지 않는다는 반응입니다.

지자체 관계자들은 "신규 인력이 투입되더라도 교육과 업무 매뉴얼이 제대로 갖춰지지 않으면 즉시 업무에 투입될 수 없다"고 지적합니다. 토지거래허가 업무는 법적 검토가 필요한 전문성 높은 분야라서 최소 2~3개월의 교육 기간이 필요하거든요. 또한 허가 심사를 위한 전산 시스템도 미비해서 대부분의 업무를 수작업으로 처리하고 있는 실정입니다.

한 지자체 관계자는 "사람이 늘어나도 교육과 시스템이 뒷받침되지 않으면 변화를 기대하기 어렵다"고 말했습니다. 결국 인력만 투입한다고 해서 당장 민원이 줄어들거나 처리 속도가 빨라지는 건 아니라는 거죠.

목동·여의도 가계약 인정, 형평성 논란

여기에 국토부가 목동과 여의도 재건축 단지의 조합원 지위 양도에 대해 가계약의 효력을 인정할 방침을 밝히면서 새로운 논란이 예상됩니다. 토지거래허가제 시행 전에 가계약을 체결한 조합원 지위 양도 건에 대해서는 예외를 인정하겠다는 건데요.

가계약 체결자들에게는 반가운 소식이지만, 형평성 논란을 불러일으킬 가능성이 큽니다. 토지거래허가제 시행 직전에 급하게 가계약을 체결한 사례와 정상적인 거래를 준비하던 사례를 어떻게 구분할 것인지 명확한 기준이 없거든요. 또한 목동과 여의도에만 예외를 인정할 경우 다른 지역 조합원들의 반발도 예상됩니다.

일부 전문가들은 "가계약 효력 인정이 오히려 편법 거래를 조장하고 제도의 취지를 훼손할 수 있다"고 우려하고 있습니다. 원칙은 원칙대로 세우고, 예외는 명확한 기준과 투명한 절차로 처리해야 하는데 그 부분이 불분명하다는 지적이에요.

허가 처리 지연으로 거래 차질 속출

인력 부족과 업무 과중으로 인해 토지거래허가 처리 기간도 크게 지연되고 있습니다. 국토부는 당초 허가 신청 후 15일 이내 처리를 원칙으로 제시했지만, 현장에서는 30일 이상 걸리는 경우가 대부분이에요. 일부 지자체에서는 60일 이상 소요되는 사례도 발생하고 있습니다.

허가 처리 지연으로 인해 부동산 거래에 심각한 차질이 빚어지고 있어요. 계약 체결 후 잔금 기일까지 허가가 나지 않아 계약이 무산되거나, 위약금 분쟁이 발생하는 사례가 급증하고 있습니다. 매도인은 허가 지연을 이유로 계약을 해제하려 하고, 매수인은 위약금을 요구하며 법적 분쟁으로 비화하는 경우도 많아요.

부동산 업계는 "허가 처리 기간이 예측 불가능해 계약 자체를 꺼리는 분위기"라고 전했습니다. 제도 시행 취지는 좋지만, 현장의 혼란이 오히려 정상적인 거래까지 위축시키고 있는 셈이죠.

근본적인 개선책이 시급합니다

토지거래허가제는 투기 억제라는 정책 목표를 가지고 있지만, 현장의 준비 부족과 시스템 미비로 오히려 혼란만 가중되고 있습니다. 정부와 지자체는 단순한 인력 충원을 넘어 체계적인 교육 프로그램 마련, 전산 시스템 구축, 명확한 허가 기준 제시 등 근본적인 개선책을 시급히 마련해야 합니다.

무엇보다 주민들에게 정확하고 충분한 정보를 제공하는 것이 중요해요. 허가 대상 여부, 필요 서류, 신청 절차, 처리 기간 등을 누구나 쉽게 확인할 수 있도록 온라인 안내 시스템을 구축하고, 찾아가는 설명회를 개최하는 등 적극적인 소통이 필요합니다.

목동과 여의도 가계약 효력 인정과 같은 예외 조치는 명확한 기준과 투명한 절차를 통해 시행되어야 형평성 논란을 최소화할 수 있습니다. 토지거래허가제가 본래 취지를 살리면서도 현장의 혼란을 최소화하는 방향으로 정착되려면, 정부와 지자체, 주민의 협력이 무엇보다 중요합니다.