서울과 경기도 일부 지역에 토지거래허가제가 시행된 지 약 한 달이 지났습니다. 규제가 시작되기 직전에는 '막차 타기' 매수 광풍이 불었는데요. 허가제가 시행되면 거래 절차가 복잡해지니까 그 전에 서둘러 사두려는 사람들이 많았던 거죠. 그런데 막상 한 달이 지나고 보니 흥미로운 현상이 나타났습니다.
규제 직전의 매수 광풍은 한풀 꺾였지만, 지난해 같은 기간과 비교하면 거래량이 오히려 15~20% 증가한 것으로 나타났거든요. 전문가들은 단기 투기 수요는 사라졌지만 실수요자와 장기 투자자들의 거래는 꾸준히 이어지고 있다고 분석합니다. 토지거래허가제가 시장에 미친 실제 영향을 살펴보겠습니다.
왜 다시 허가제를 도입했을까요
토지거래허가제는 특정 지역의 토지 가격이 급등하거나 투기 우려가 있을 때 정부가 토지 거래에 허가를 받도록 하는 제도입니다. 2022년 6월에 전면 해제됐던 이 제도가 2025년 10월 다시 부활한 배경에는 수도권 토지 가격 급등과 무분별한 토지 쪼개기 투기가 있습니다.
2024년 하반기부터 서울 외곽과 경기 주요 개발 예정지의 토지 가격이 단기간에 30~50%나 급등했어요. 특히 GTX 노선 주변, 3기 신도시 인근, 산업단지 조성 예정지 등에서 소위 '땅테크' 열풍이 불면서 투기 거래가 급증했습니다. 정부는 이러한 투기를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 토지거래허가제를 재도입한 겁니다.
9월 막차 타기 광풍, 한 달 만에 사라져
토지거래허가제 시행이 예고된 2025년 9월, 서울과 경기 지역에서는 규제를 피하기 위한 '막차 타기' 매수 광풍이 불었습니다. 허가제가 시행되면 거래 절차가 복잡해지고 승인까지 시간이 걸리기 때문에, 투자자들이 앞다퉈 토지를 매입했던 거죠. 실제로 9월 한 달간 서울과 경기의 토지 거래량은 전월 대비 120%나 급증했습니다.
하지만 토지거래허가제가 실제로 시행된 10월 이후 이러한 광풍은 빠르게 사그라들었어요. 허가 신청 절차가 까다롭고 승인까지 평균 30일 이상 소요되면서 단기 차익을 노린 투기 수요가 급격히 줄어든 겁니다. 특히 개인 투자자들의 소액 토지 거래는 전월 대비 40% 이상 감소했습니다.
그런데 전년 대비로는 오히려 증가
흥미로운 점은 규제 직전의 매수 광풍이 사라졌음에도 불구하고, 전년 동기 대비로는 거래량이 증가했다는 사실입니다. 2024년 10월과 비교해 2025년 10월 서울과 경기의 토지 거래량은 약 15~20% 늘어난 것으로 집계됐거든요. 어떻게 이런 일이 가능했을까요?
전문가들은 단기 투기 수요는 사라졌지만 실수요자와 장기 투자 목적의 거래는 오히려 안정적으로 이어지고 있다고 분석합니다. 상업용 토지를 매입하려는 기업과 개발 사업자, 농지 전용을 목적으로 하는 실수요자들은 허가 절차를 밟더라도 꾸준히 거래를 진행하고 있어요. 토지거래허가제가 오히려 무분별한 투기를 걸러내고 건전한 거래만 남긴 셈입니다.
서울은 상업용과 재개발 예정지가 활발
서울에서는 주로 상업용 토지와 재개발·재건축 예정지 토지 거래가 활발합니다. 강남권과 마포, 용산 같은 도심 지역에서는 상업용 토지를 확보하려는 기업들의 움직임이 두드러지고요. 은평, 노원, 도봉 같은 외곽 지역에서는 재개발 조합이 토지를 매입하는 사례가 증가하고 있습니다.
토지거래허가제 시행 이후 투자자들의 접근 방식도 달라졌어요. 과거처럼 단기 시세차익을 노리기보다는 장기 보유를 전제로 신중하게 매입 지역을 선정하는 경향이 강해졌습니다. 전문가들은 이러한 변화가 서울 토지 시장의 건전성을 높이는 데 기여하고 있다고 평가합니다.
경기는 GTX와 3기 신도시에 집중
경기도에서는 GTX 역세권, 3기 신도시 인근, 산업단지 조성 예정지 등 개발 호재가 있는 지역의 거래가 집중되고 있습니다. 특히 GTX-A 노선이 개통된 동탄과 수원, GTX-C 노선이 예정된 양주와 의정부, 3기 신도시인 하남과 남양주 왕숙 지역의 거래량이 두드러집니다.
경기 지역 투자자들은 서울과의 접근성이 높고 향후 개발 가능성이 확실한 지역을 선호하고 있어요. 토지거래허가제로 인해 허가 승인을 받아야 하는 만큼, 투자자들은 개발 계획이 구체화된 지역에 집중하는 전략을 취하고 있습니다. 이는 무분별한 투기를 줄이고 실제 개발 수요에 기반한 거래를 늘리는 긍정적 효과를 낳고 있습니다.
여전히 남은 과제들
토지거래허가제가 일정 부분 효과를 거두고 있지만, 여전히 해결해야 할 과제도 남아 있습니다. 일부 지역에서는 법인을 동원한 우회 거래나 친인척 명의를 이용한 편법 매입 사례가 발견되고 있거든요. 또한 허가 심사 기준이 지자체마다 달라서 형평성 논란도 제기되고 있습니다.
현재 나타나고 있는 거래량 증가가 일시적 현상인지, 아니면 지속 가능한 추세인지에 대한 판단도 필요합니다. 일부 전문가들은 허가제에 적응한 투자자들이 다시 시장에 복귀하면서 나타난 일시적 현상일 수 있다고 지적해요. 정부는 시장 동향을 면밀히 모니터링하며 필요시 허가 기준을 강화하거나 규제 지역을 확대하는 등 추가 조치를 검토하고 있습니다.
투기 차단과 실수요 보호, 균형이 중요합니다
토지거래허가제는 부동산 시장 안정화를 위한 정부의 강력한 의지를 보여주는 정책입니다. 시행 한 달간의 데이터를 보면 단기 투기 수요는 효과적으로 차단하면서도 실수요 거래는 유지되는 긍정적 효과가 나타나고 있어요.
하지만 정책의 실효성을 높이기 위해서는 허가 심사 기준의 명확화, 우회 거래 단속 강화, 지역별 형평성 확보 등 보완 조치가 필요합니다. 무엇보다 투기는 막으면서도 정상적인 실수요 거래까지 위축시키지 않도록 세심한 정책 운영이 요구됩니다. 앞으로 몇 개월간의 시장 추이를 지켜보면서 제도를 보완해 나가는 게 중요할 것 같습니다.
