도정법 개정 "10·15 이전 가계약 조합원, 토허제 없이 양도 가능"

목동·여의도 거래 재개 기대…형평성 논란·검증 부담은 과제

정부가 도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령을 개정하여, 2024년 10월 15일 부동산 대책 시행 이전에 매매 약정을 체결한 계약건에 대해 조합원 지위 양도를 허용하기로 결정했습니다. 이번 개정은 토지거래허가제(토허제) 시행으로 인해 발생한 구청과 조합원들의 혼란을 해소하기 위한 긴급 조치로, 특히 목동과 여의도 등 재건축 단지에서 가계약을 체결한 조합원들의 권리를 보호하고 부동산 거래 시장의 안정성을 회복하기 위한 결정입니다. 하지만 형평성 논란과 편법 거래 우려, 구청 업무 부담 증가 등 해결해야 할 과제도 남아 있습니다.

도정법 시행령 개정 배경

도정법 시행령 개정은 최근 부동산 시장에서 조합원 지위 양도와 관련된 문제가 잇따르면서 불가피한 조치로 평가받고 있습니다.

토허제 시행으로 구청마다 해석 달라

2024년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책에는 토지거래허가제 재도입이 포함되었고, 이로 인해 재건축·재개발 단지의 조합원 지위 양도가 사실상 중단되는 상황이 발생했습니다. 토지거래허가제가 시행되면서 조합원 지위 양도 시에도 토지 거래 허가를 받아야 하는지에 대한 해석이 엇갈렸습니다.

일부 구청은 조합원 지위 양도도 토지 거래에 해당한다며 허가 대상으로 보았고, 다른 구청은 조합원 지위는 조합 내 권리 양도이므로 허가 대상이 아니라고 해석했습니다. 이로 인해 같은 서울 내에서도 구청마다 다른 기준을 적용하며 현장에서 큰 혼란이 발생했습니다. 특히 10·15 대책 시행 직전에 가계약을 체결한 조합원들은 계약금을 지불했음에도 거래를 완료하지 못해 큰 피해를 입었습니다.

10·15 이전 가계약, 양도 허용

이번 도정법 시행령 개정의 핵심은 10·15 부동산 대책 시행 이전에 매매 약정을 체결한 경우 조합원 지위 양도를 허용한다는 것입니다.

계약금 지불 조합원 권리 보호

즉, 2024년 10월 15일 이전에 가계약을 체결하고 계약금을 지불한 조합원은 토지거래허가 없이도 조합원 지위를 양도받는 사람에게 이전할 수 있게 됩니다. 정부는 가계약의 유효성을 인정하여, 10·15 이전에 계약금을 지불한 조합원들이 정당한 권리를 행사할 수 있도록 보장했습니다.

이는 이미 계약금을 지불하고 거래를 진행 중이던 조합원들이 토허제 시행으로 인해 일방적으로 피해를 입는 것을 방지하기 위한 조치입니다. 다만 10월 15일 이후 새롭게 체결된 계약은 여전히 토지거래허가 대상이므로, 향후 조합원 지위 양도 시 구청의 허가를 받아야 합니다.

목동·여의도, 거래 재개 기대

이번 도정법 시행령 개정으로 가장 큰 혜택을 받는 곳은 서울 목동과 여의도 재건축 단지입니다.

10월 초 가계약 급증 후 중단

목동 신시가지와 여의도 시범아파트는 서울에서 가장 규모가 크고 오래된 재건축 단지로, 10·15 대책 직전 조합원 지위 양도 거래가 활발했던 지역입니다. 목동 11단지와 여의도 시범아파트는 10월 초 가계약이 급증했으나, 10·15 대책 발표 이후 거래가 전면 중단되었습니다.

이번 개정으로 10월 15일 이전 가계약을 체결한 거래는 정상적으로 진행될 수 있게 되었습니다. 목동 11단지 조합원 A씨는 "10월 10일 계약금 5천만 원을 받고 가계약을 체결했는데, 토허제 때문에 거래가 중단되어 큰 불안을 겪었다"며 "이번 개정으로 거래를 정상적으로 마무리할 수 있게 되어 다행"이라고 밝혔습니다.

긍정적 효과 기대

조합원 지위 양도를 허용하는 것은 여러 가지 긍정적인 효과를 창출할 것으로 예상됩니다.

자산 안정화·거래 활성화

첫째, 조합원들의 자산 가치 안정화에 기여할 수 있습니다. 조합원들은 기존 매매 약정으로 인해 소외되는 것이 아니라, 양도 가능한 수단을 확보하게 됨으로써 자신들의 자산을 보다 효율적으로 관리할 수 있게 됩니다.

둘째, 이러한 변화는 부동산 거래의 활성화로 이어질 수 있습니다. 조합원 지위 양도가 허용됨으로써, 이전에 매매를 고려하지 못했던 많은 이들이 거래에 나설 가능성이 높아질 것입니다. 이는 전체 부동산 시장의 유동성을 높이는 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

셋째, 조합원 지위 양도를 통해 투명한 거래 환경이 조성될 것입니다. 조합원들이 자신의 지위를 양도하면서 발생할 수 있는 법적 문제들을 사전에 예방할 수 있게 됩니다.

형평성 논란과 편법 우려

이번 도정법 시행령 개정이 긍정적 효과를 가져올 것으로 기대되지만, 일각에서는 형평성 논란과 편법 거래 우려도 제기되고 있습니다.

급조 계약 vs 신중한 거래

10·15 직전 급하게 가계약을 체결한 거래와 정상적인 절차를 밟으려던 거래 간 차별이 발생할 수 있다는 지적입니다. 10월 초 토허제 재도입 소식이 알려지자 일부 조합원들은 서둘러 가계약을 체결했습니다. 반면 정부 정책을 지켜보며 신중하게 거래를 준비하던 조합원들은 10·15 이후 토허제에 묶여 거래를 진행하지 못하게 되었습니다.

이는 급조된 거래만 혜택을 받는 형평성 문제를 야기합니다. 또한 가계약의 진정성을 어떻게 판단할 것인지도 과제입니다. 계약금 지불 증빙만으로 가계약을 인정할 경우, 친인척 간 허위 계약이나 편법 거래가 발생할 우려도 있습니다. 정부는 이러한 문제를 방지하기 위한 추가 검증 절차를 마련해야 한다는 지적이 나옵니다.

구청 검증 업무 부담 증가

도정법 시행령 개정으로 10·15 이전 가계약 건을 구분해야 하는 구청의 업무 부담도 크게 증가할 것으로 예상됩니다.

인력 부족 속 검증 시스템 필요

구청은 조합원 지위 양도 신청 시 계약 체결일, 계약금 지불 증빙, 계약 진정성 등을 일일이 확인해야 합니다. 하지만 대부분의 구청은 토허제 시행으로 이미 업무 과중에 시달리고 있어, 추가적인 검증 업무를 감당하기 어려운 상황입니다.

한 자치구 담당 공무원은 "10·15 이전 가계약을 증명하는 서류가 위조되지 않았는지, 계약이 진정성 있게 체결되었는지 확인하는 것은 매우 어려운 일"이라며 "국토부가 명확한 검증 기준과 매뉴얼을 제공해야 한다"고 말했습니다. 정부는 구청의 업무 부담을 줄이고 공정한 검증이 이루어질 수 있도록 전산 시스템 구축과 인력 지원을 서둘러야 합니다.

국토부 후속 대책 예고

국토교통부는 도정법 시행령 개정과 함께 혼란 해소를 위한 후속 대책을 마련할 것이라고 밝혔습니다.

검증 기준·전산 시스템 마련

후속 대책에는 조합원 지위 양도 관련 법적 절차 및 요건 안내, 가계약 진정성 검증 기준 마련, 구청 업무 지원 시스템 구축 등이 포함될 것으로 보입니다. 국토부는 조합원들에게 필요한 정보를 신속하게 전달하는 것부터 시작할 계획입니다.

특히, 조합원 지위 양도와 관련된 법적 절차 및 요건에 대한 안내가 충분히 이루어져야 할 것입니다. 또한, 지속적인 모니터링과 피드백 수집이 필요합니다. 현장 상황에 대한 적시의 피드백을 통해 정부의 대책이 실제로 조합원들에게 도움이 되는지를 확인하고, 필요시 추가적인 수정 또는 보완 작업을 시행할 것입니다.

재건축 시장 영향 전망

이번 도정법 시행령 개정은 재건축·재개발 시장에 단기적으로는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.

단기 회복 후 장기 위축 불가피

10·15 이전 가계약 건이 정상 진행되면서 목동·여의도 등 주요 재건축 단지의 거래가 재개될 것이기 때문입니다. 하지만 장기적으로는 조합원 지위 양도 시 토허제 허가를 받아야 하므로, 전체적인 거래량은 위축될 가능성이 큽니다.

허가 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸려 거래 자체를 꺼리는 경우가 늘어날 수 있습니다. 또한 허가가 거부될 위험 때문에 조합원 지위 양도 가격도 하락할 수 있습니다. 부동산 전문가는 "단기적으로는 10·15 이전 가계약 건이 해소되며 시장이 소폭 회복하겠지만, 장기적으로는 토허제로 인한 거래 위축이 불가피하다"며 "조합원 지위 양도 시장은 당분간 침체기를 겪을 것"이라고 전망했습니다.

조합원 주의사항

이번 도정법 시행령 개정으로 10·15 이전 가계약을 체결한 조합원은 안도하고 있지만, 거래를 완료하기 위해서는 몇 가지 주의사항이 있습니다.

증빙 서류 철저히 준비

첫째, 계약 체결일과 계약금 지불 증빙을 명확히 준비해야 합니다. 구청에서 10·15 이전 계약임을 증명하기 위해 계약서, 계약금 이체 내역, 공인중개사 확인서 등을 요구할 수 있습니다.

둘째, 가계약의 진정성을 증명해야 합니다. 형식적으로만 가계약을 체결하고 실제 거래 의사가 없었다면 허위 계약으로 판단될 수 있으며, 이 경우 법적 책임을 질 수 있습니다.

셋째, 구청별로 검증 기준이 다를 수 있으므로, 사전에 해당 구청에 문의해 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다. 넷째, 10월 15일 이후 추가 계약 조건 변경이나 금액 조정이 있었다면 새로운 계약으로 간주될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

마치며

이번 도정법 시행령 개정은 토허제 시행으로 인한 혼란을 해소하고 10·15 이전 가계약 조합원들의 권리를 보호하기 위한 긴급 조치입니다. 목동과 여의도 등 주요 재건축 단지에서 거래가 재개되며 단기적으로는 시장 안정에 기여할 것으로 보입니다.

하지만 형평성 논란과 편법 거래 우려, 구청 업무 부담 증가, 장기적인 거래 위축 가능성 등 해결해야 할 과제도 남아 있습니다. 국토부는 후속 대책을 통해 명확한 검증 기준을 마련하고, 조합원들에게 충분한 정보를 제공하며, 지속적인 모니터링으로 제도를 보완해 나가야 합니다.

조합원들 역시 관련 규정을 정확히 확인하고 필요한 서류를 철저히 준비하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.